Leonardo Cárdenas Armesto
Socio Área Real Estate
AGM Abogados – Barcelona

El proceso de estabilización del mercado inmobiliario está estrechamente relacionado con el precio de mercado de los activos del sector. El debate actual se centra en la tasación de los activos inmobiliarios, que ha generado una situación de incertidumbre entre los compradores o inversores potenciales.

En última instancia, el precio de mercado de estos activos ha quedado reducido al valor que el comprador o inversor debe pagar para satisfacer sus necesidades vitales, de ocio, de negocios, rentabilidad, etc.

La inversión inmobiliaria está creciendo gracias a las muchas razones que motivan al inversor o comprador a invertir en el mercado inmobiliario. Sin embargo, hay que prestar especial atención a la capitalización de los ingresos directos del alquiler de activos.

Si dividimos los ingresos anuales (brutos o netos, habrá que decidirlo) por la tasa de interés necesaria para realizar la inversión, obtendremos la cantidad máxima a pagar por el activo. Así, obtendremos la rentabilidad deseada en función de los ingresos anuales de los alquileres.

Una versión simplificada de esta fórmula nos permite calcular las implicaciones de la inversión así como descubrir tendencias futuras y la evolución del precio de activos inmobiliarios.

El atractivo actual de las inversiones inmobiliarias es una consecuencia del descenso del valor de los activos inmobiliarios, que ha sido superior al de los alquileres, una situación que ha tenido como resultado un incremento de la constante y una rentabilidad segura.

Esto muestra una potencial explosión de la demanda. En estos momentos hay un mayor porcentaje de ventas y transacciones en efectivo que financiadas por hipotecas.

Basándonos en eso y aplicando la fórmula, existe la posibilidad de obtener un 7% de rentabilidad, dependiendo del tipo de propiedad que desee comprar (en el caso de locales comerciales, la cantidad es aproximadamente un 7%).

Como puede ver, esos ingresos están por encima del 1,6 % que ofrece el Tesoro Público de España a 10 años.

Así, teniendo en cuenta el binomio rentabilidad riesgo, la capitalización de ingresos directos procedentes del alquiler inmobiliario parece una de las mejores opciones para el pequeño inversor.

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