Para aquellas personas que estos años atrás optaron por la adquisición de una vivienda, y por tanto, en la mayoría de los casos, en la necesidad de suscribir una hipoteca con la correspondiente entidad financiera, ante las distintas posibilidades ofertadas por ésta al respecto del tipo de interés a aplicar, lo más común fue que lo hiciera al referente Euribor, y a un tipo variable, ello en la creencia de que para el caso de que éste bajase, también lo haría su carga hipotecaria, tal es así que cerca del 95% de las hipotecas suscritas en España lo hicieron bajo esta modalidad.

Lo que no sabían muchos de ellos, es que ante un eventual descenso del Euribor, dicha bajada no siempre les beneficiaria, la razón no es otra que desconocían, o no eran conscientes, que en su escritura se había añadido una cláusula que limitaba dicha posibilidad por un interés mínimo, de ahí su sorpresa cuando a pesar de los continuos descensos del Euribor, la cuota mensual se mantenía, dicha cláusula es conocida como cláusula suelo, y es más habitual de lo que uno podría pensar, tal es así, que entre el 30 y el 40% de las hipotecas suscritas recogen ésta.

Así que si fuera usted una de esas personas que suscribió una hipoteca de tipo variable, lo primero que debería hacer es leer su escritura, y confirmar que en ésta no se recoge cláusula suelo alguna, en caso contrario, para su pesar, por mucho que baje el Euribor (como en la actualidad está sucediendo), nunca lo hará por debajo de ese mínimo que “pactó” con su Banco.

Esto supone a efectos prácticos, que sí usted acordó con el Banco la inclusión de una clausula suelo, por ejemplo, del 4%, para el caso de que el Euribor bajase por debajo dicho porcentaje, usted en cualquier caso estará obligado a abonar ese 4%, de tal manera, que para una hipoteca media, sin cláusula suelo, de 104.000 Euros a 25 años a Euribor (actual) más +1%, la cuota ascendería a 416 Euros, al contrario, sí hubiera pactado ésta, la letra mensual ascendería hasta casi los 550 Euros, lo que supondría una diferencia total media entre pagar con una u otra, de cerca de 30.000 Euros de más.

Si bien no todo son malas noticias, en este sentido, el pasado 9 de mayo, el Pleno del Tribunal Supremo, dictó una Sentencia al respecto de una demanda que cuestionaba la legalidad en cuanto a la inclusión y efectividad de dichas cláusulas, en este caso en concreto, sobre aquellas hipotecas suscritas con las entidades BBVA, Cajas Rurales Unidas y Nova Caixa Galicia.

A tal fin, en la meritada resolución y al respecto del caso enjuiciado, el Tribunal Supremo, si bien consideró la legalidad de dichas cláusulas, las tachó de nulas por abusivas, en tanto en cuanto no eran ni comprensibles para quien las suscribió, ni transparentes en cuanto a su inclusión en la escritura, esto es, en unos casos, el cliente desconocía el alcance a efectos prácticos económicos que suponían éstas, y en otros ni tan siquiera era consciente de su inclusión, y con ello, por parte de dicho Tribunal, la fijación de ciertos parámetros que pudieran ayudar a distinguir aquellas que se podrían tachar como nulas, de aquellas que ciertamente obligaban al cliente que firmaba con pleno conocimiento al respecto de las eventuales limitaciones que suponía su aceptación, de ahí que a priori no quepa una demanda colectiva para instar su nulidad, sino que sea necesario un estudio personal e individual.

Como acabamos de decir, no toda persona que haya suscrito una cláusula suelo tiene porqué tener derecho a la eliminación de dicha cláusula de manera automática, siendo necesario el estudio caso por caso, por lo que sí usted es una de esas personas cuya hipoteca contempla dicha cláusula, nuestro consejo es que no deje pasar más el tiempo (ya que el dinero de más que siga abonando mensualmente, no podrá reclamarlo posteriormente, falta de retroactividad ésta que ha sido una de las cuestiones que entre otras se ha criticado al Tribunal Supremo), y solicite en cuanto antes a su Banco o Caja, algo que bien podrá hacer usted directamente, o bien su abogado, la eliminación de dicha cláusula de su contrato.

Una vez lo anterior, puede que tenga la fortuna que su Banco o Caja, estén de acuerdo con su petición, y con ello, la eliminación de ésta, si bien también cabe, que su petición caiga en saco roto, en este caso, puede optar por dos alternativas, la judicial, o la extrajudicial.

En cuanto a esta última, podrá acudir al Defensor del Cliente del Banco, quien en un plazo de dos meses deberá resolver al respecto, y para el caso de que no le satisfaga sus pretensiones, entonces acudir al Comisionado para la Defensa del Cliente de Servicios Bancarios del Banco de España, quien deberá emitir un informe en un máximo de cuatro meses, el problema es que para el caso de que dicho organismo considere que efectivamente la cláusula suelo que usted suscribió cabría considerarla como abusiva, dicho dictamen no es vinculante, por lo que no le quedará otro remedio que tener que acudir a la primera de las alternativas, esto es, a la vía judicial, por lo que durante todo el tiempo que ha estado esperando a que se pronuncien los anteriores, continuará abonando.

De acudir directamente a la vía judicial, tras su denegación por parte de su Banco o Caja, no sólo ganaría tiempo, sino que desde que interpuso dicha reclamación, para el supuesto de que finalmente un Juzgado le diera la razón, si cabría la retroactividad respecto de dichas cantidades mensualmente abonadas de más, no debemos olvidar que este tipo de cláusulas suponen para el perjudicado, abonar entre unos 1.500 y 2.000 Euros más al año, cifra nada desdeñable, y más sí lo multiplica por los años que le restan por pagar hipoteca.

Así, sí usted es una de esas personas que suscribió una hipoteca con dicha cláusula, no deje pasar más el tiempo y acuda a un especialista para que le asesore al respecto, le calcule el importe que está abonando de más, y las posibilidades de éxito ante una eventual reclamación judicial.

Eduardo García Sánchez
Socio Director Dpto. Civil
AGM Abogados – Madrid

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