La DGRN aclara que no cabe redistribución hipotecaria mediante documento privado

Àlex Plana Paluzie
Abogado área M&A
AGM Abogados

La DGRN en su Resolución de 27 de julio de 2018 trata sobre la forma válida para redistribuir la responsabilidad hipotecaria entre fincas, una vez la misma ya consta inscrita en el Registro de la Propiedad. En el caso objeto de dicha Resolución, la entidad bancaria prestamista y la parte deudora propietaria de las fincas, otorgaron documento privado con legitimación de firmas, redistribuyendo la responsabilidad hipotecaria de cada finca.

Cabe recordar, que cuando un préstamo hipotecario se garantiza con más de una finca, conforme al art. 216 del Reglamento Hipotecario, hay que determinar la distribución de la responsabilidad entre fincas:

No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas (…).

La cuestión principal de esta Resolución reside en si cabe la redistribución de la responsabilidad entre las fincas con documento privado y firmas legitimadas, en base a la siguiente mención del art. 216 del Reglamento Hipotecario: “Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas”.

Ante esta cuestión la DGRN declara que la redistribución solicitada no responde al caso regulado por el art. 216 del Reglamento Hipotecario. En este caso se está solicitando una modificación voluntaria del acreedor y del deudor hipotecario, de una garantía inscrita previamente, redistribuyendo el límite por el cual cada finca garantiza el pago de la obligación principal y las accesorias. En consecuencia, aplica el art. 1280.1 del Código Civil y el art. 3 de la Ley Hipotecaria, que requieren de forma pública para la modificación de derechos reales, incluya la hipoteca.

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