City Contemporary Hotel At Sunset

“El abanico de posibilidades se amplía al existir la posibilidad de comprar habitaciones de hotel individualmente pudiendo conseguir por esta vía rentabilidades más competitivas.”

Mª Eugenia Blasco Rodellar
Directora Área Inmigración

Esther de Gregorio-Rocasolano Zacarés
Abogada Área Corporate

AGM Abogados – Barcelona

En España la regulación del sector turístico es competencia de las comunidades autónomas, por ello existen diferentes normativas dependiendo de cada región y aquello que es posible en Málaga puede no serlo en Barcelona, como así estaba sucediendo en lo relativo a la compra de habitaciones de hotel. Para poder ser competitivos en cuanto a la captación de inversión Cataluña están adaptando su normativa actual a las necesidades del mercado.

Recordamos que a finales de 2013 entró en vigor la ley de emprendedores, por la cual, los inversores extranjeros podían conseguir la residencia en España y acceso libre a la Unión Europea mediante una inversión.

Tras año y medio de vigencia de dicha ley, la mayoría de inversores que han conseguido el Golden Visa lo han hecho mediante la inversión en Real Estate con una rentabilidad de entre el 5 y el 7%. Pues bien, gracias a la reforma que ya está en marcha, el abanico de posibilidades se amplía al existir la posibilidad de comprar habitaciones de hotel individualmente pudiendo conseguir por esta vía rentabilidades más competitivas.

Hasta el momento, tan sólo algunas autonomías turísticas, como Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias, habían incorporado en su legislación la posibilidad de poder adquirir habitaciones de hotel en régimen de condominio. A partir de ahora (2015 en adelante) se prevé, según ha publicado el Parlamento de Cataluña que se incluya dicha posibilidad en su legislación.

Cataluña pretende cambiar su ley reguladora del turismo para que aún con ciertas restricciones (restricciones que también tienen las Comunidades en las que está actualmente regulado y que más adelante analizaremos), un inversor pueda comprar una o varias habitaciones de hotel, teniendo un derecho de uso de los elementos comunes del establecimiento y recibiendo una rentabilidad por la explotación de su propiedad. Se prevé que la modificación de la Ley de Turismo (Ley 13/2002) tarde aproximadamente un año ya que al presentarse juntamente con los presupuestos y previendo que éstos serán impugnados por el Partido Popular y teniendo en cuenta la posible oposición de la Mesa de Turismo de Cataluña el momento se puede dilatar aunque no en exceso.

Este nuevo cambio normativo deberá fijar no solo el tipo de alojamiento que puede entrar dentro de este ámbito sino también que tipo de categoría hotelera gozará de ello. Además, deberá regularse el modo en que se determinará el porcentaje de habitaciones que pueden verse afectadas y si existirá posibilidad de disfrute privativo de la habitación por un periodo de tiempo determinado o no.

Partiendo de la base de las legislaciones ya vigentes veamos los elementos comunes y algunas de sus diferencias:

– Tipo de establecimiento que puede acogerse al modelo:

  • En Baleares en el art. 35 de la ley  Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears establece que podrán efectuar este tipo de coparticipación los hoteles con categoría mínima de 3 estrellas que estén abiertos mínimo 6 meses al año.
  • En la Comunidad Valenciana, con una normativa más reciente puesto que entró en vigor en enero de 2015, por el contrario, no existe una limitación en cuanto a las categorías de los hoteles que puedan acogerse al nuevo modelo.

– Explotación del hotel, en este aspecto están de acuerdo todas las normativas por lo que podemos entender que así será también en Cataluña, es obligatorio que haya una única empresa explotadora, de modo que el propietario no podrá explotar a título individual su habitación o habitaciones, cediendo ese derecho de explotación a una empresa tercera y única para todo el establecimiento.

– Utilización de la habitación de hotel como residencia habitual, también es común a todas las regulaciones la prohibición de un uso privativo de la propiedad adquirida como residencia habitual, estableciendo limitaciones temporales al propietario respecto al uso de la habitación:

  • 2 meses al año en el caso de Baleares.
  • 4 meses en el caso de la Comunidad Valenciana.

En conclusión, partiendo de todas las premisas mencionadas anteriormente, posiblemente el legislador catalán tome como modelo la legislación valenciana más reciente y con un sector turístico más similar en cuanto a sus características que el balear y no establezca limitaciones respecto a los tipos de alojamiento que podrán acogerse a la nueva regulación,  asimismo parece también claro que el periodo de tiempo de uso privativo será limitado y que existirá una única empresa explotadora que garantizará una rentabilidad mínima al inversor.

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