La esperada aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los arrendamientos de locales comerciales
Miquel Morales Sabalete, Socio área Litigación y Arbitraje. AGM Abogados
El 22 de octubre se ha publicado, y entrado en vigor, el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados del Gobierno de la Generalitat de Cataluña, que viene a dar un paso en la plasmación sobre el papel de lo que en España se conoce como la “cláusula rebus sic stantibus”.
Esta cláusula o construcción doctrinal y jurisprudencial, viene a contrapesar la obligación legal general de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de lo que en ellos se estipuló. La “cláusula rebus” dice que esta obligación, de estricto cumplimiento de las obligaciones, puede matizarse en determinados casos extraordinarios, imprevisibles y totalmente ajenos a la voluntad de las partes; aquellos en los que el contrato se convierte en algo inasumible para una o ambas partes, que pierde toda su razón de ser, por resultar demasiado gravoso el cumplimiento de las prestaciones que le/s incumben, haciendo perder al contrato la finalidad y el interés económico, los márgenes razonables de variación de las circunstancias externas que rodean y afectan el juego de coste-beneficio en la vida interna del contrato que llevaron a esa parte a dar su consentimiento a la formalización de aquel. Excedidos dichos márgenes, el contrato ya no interesa, convirtiéndose en una antieconómica fuente de conflicto entre las partes.
Esto es lo que ha ocurrido precisamente en tiempos de pandemia, de estado de alarma, de suspensión y de limitación de actividades comerciales para la contención del virus que tiene noqueada nuestra actividad personal, familiar, social y económica; donde miles y miles de cafeterías, bares, restaurantes, hoteles, gimnasios y muchos otros establecimientos, o no pueden abrir, o no pueden acoger y no tienen, en definitiva, el público necesario ni para llegar a lo que se conoce como “el punto muerto”. No llegan a cubrir gastos, por más que sigan levantando la persiana en un absolutamente encomiable gesto de perseverancia.
En este sentido, este decreto dispone que, teniendo en cuenta la excesiva onerosidad de algunas de las prestaciones tras el imprevisible e inevitable acaecimiento de pandemia y parón de la actividad comercial, con el consiguiente riesgo de que se resquebrajen muchos de los contratos de arrendamiento de los locales en los que se desarrollan todas aquellas actividades (los que siguen estoicamente siguen resistiendo) y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos, se opta por preservar e incentivar la autonomía de la voluntad y se establecen las reglas legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo.
De esta forma se adopta, según el Decreto, una solución “expeditiva” en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus y se evita, al mismo tiempo, el incremento indeseable de la litigiosidad, para aquellos contratos afectados por órdenes administrativas de suspensión o restricción de determinadas actividades.
En cualquier caso, las reglas establecidas afectan exclusivamente al reparto de estas consecuencias negativas entre las partes del contrato (ninguno es causante de esta situación, todos son víctimas de las circunstancias) y son compatibles con el derecho de las partes acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa al contrato.
Las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente y se establecen como reglas por defecto en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo satisfactorio en un plazo prudencial.
Las medidas adoptadas se contienen en dos artículos -lo más loable es su brevedad- que permiten a aquellas empresas o autónomos que vean suspendida por medidas de suspensión del desarrollo de su actividad o de restricción del aprovechamiento de sus instalaciones, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, podrán requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.
Y para el caso de desacuerdo, el artículo 2º establece que, si no se alcanza un acuerdo en un plazo de 1 mes a contar desde el requerimiento, se aplicarán las siguientes reglas:
1. En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
2. En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
3. La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) de este apartado.
4. La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el art. 1 y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
5. En caso de que las medidas previstas a la letra a) de este apartado se prolonguen más de tres meses en el transcurso de 1 año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta 3 meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.
Estas reducciones de renta se entenderán efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora debe abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.
Esta es la norma. Ahora les contaremos la verdad.
Lo cierto es este Decreto no deja de ser un nuevo parche de, como máximo, 6 meses, cuando esta crisis que ha llegado a Cataluña y España, desgraciadamente, para quedarse por más tiempo. Un parche que, lamentable e incomprensiblemente, no se extiende a TODOS los arrendamientos de establecimientos comerciales porque, aunque no se hayan visto directamente afectados por una orden de suspensión o de restricción de su actividad, la inmensa mayoría de los comercios de Cataluña se han visto afectados por una gravísima reducción de su facturación, en paralelo al descenso del pulso y el nervio comercial de sus ciudades y sus pueblos.
De alguna manera, no deja de ser una reedición, una prórroga del RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler del Gobierno Central, que hereda muchos de sus defectos y mantiene su misma pusilánime ambición.
Si como propietario o arrendatario te afecta la cláusula rebus, podemos ayudarte en la renegociación de las condiciones de manera amistosa y extrajudicial, o también en el ámbito judicial si hace falta. Contacta con nosotros.