Covid19: medidas que afectan a las agencias inmobiliarias

Fernando J. García Martín, Socio área Mercantil. AGM Abogados.

 

¿Es posible atender presencialmente a los clientes?

 

No. El artículo 7 del Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, que declara el Estado de Alarma, establece la limitación de la libertad de circulación de las personas y no lo permite, ya que la actividad inmobiliaria no entra dentro de las excepciones previstas. No se puede recoger documentación ni mantener contactos. Esto significa que las oficinas/despachos o establecimientos deben estar cerrados al público.

 

¿Se pueden enseñar los inmuebles?

 

No, por el motivo anterior. Las características intrínsecas de este trabajo, que requieren muy frecuentemente el contacto personal, entrarían dentro de las prohibiciones del Real Decreto Ley y de las recomendaciones sanitarias difundidas.

 

¿Qué pasa con el cumplimiento de las fechas en los contratos de arras o de compraventa firmados y otros que requieren cumplimiento en el plazo de limitación de la libre circulación de las personas?

 

Las relaciones contractuales establecidas no han recibido ningún tratamiento ni mención en el Real Decreto Ley, por lo que, hoy por hoy, queda a criterio interpretativo y a la buena voluntad y disposición de las partes para llegar a un entendimiento. Sólo la Disposición Adicional 4ª del referido suspende todos los plazos de prescripción de todas las acciones y derechos durante el plazo de vigencia del Estado de Alarma y de sus prórrogas.

 

En nuestra opinión y en criterios de equidad, aunque con infinidad de reservas y debiendo analizarse caso por caso, las excepcionales circunstancias en las que nos encontramos permiten invocar, como motivo para no poder dar cumplimiento a los plazos y posibles otras obligaciones contractualmente contraídas, a la actual situación de fuerza mayor. Hablamos siempre de “suspensión” no de liberación o extinción de dichas obligaciones.

 

Únicamente en el supuesto de que se trate de obligaciones perentorias que por su naturaleza no puedan ya cumplirse una vez pasado el plazo de vigencia del Estado de Alarma, cabría sopesar si tal situación excepcional justifica suficientemente a aplicación de la fuerza mayor o de la cláusula rebus sic stantibus, implícita en todos los contratos, en virtud de la cual y habida cuenta del cambio sobrevenido de las circunstancias que dieron lugar a la conclusión del contrato, los Tribunales pueden acordar la modulación o modificación de la obligación (reducción de cuantías, aplazamiento, etc.), su extinción o incluso la resolución total del contrato (doctrina recogida, entre otras en la STS de 30 de junio de 2014). La aplicación de dicha cláusula es siempre muy restrictiva, pero dadas las actuales circunstancias estimamos que sería perfectamente aplicable a la situación en la que nos encontramos.

 

En este sentido, lo aconsejable es la mediación entre las partes y tratar de que ambas den consentimiento a la suspensión del plazo o modulación/adaptación a las circunstancia de la obligación de que se trate, para reanudar su cumplimiento por el tiempo que reste una vez finalice este período de restricción a la libre circulación de las personas. En este caso y excepcionalmente, lo más correcto es realizarlo de manera telemática dada la imposibilidad de reunir las partes.

 

¿Siguen aplicándose los plazos administrativos y procesales?

 

Todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales quedan suspendidos durante el Estado de Alarma, salvo algunas excepciones.

 

¿Los Notarios siguen operativos?

 

El notario sólo realizará las actuaciones de urgencia.

Deberá comunicarse con la notaría por email o teléfono y será el notario quien valorará la urgencia.

El Consejo General del Notariado ha aconsejado reducir al máximo la autorización de documentos notariales salvo situaciones graves o que no permitan aplazamiento como, por ejemplo, situaciones de enfermedad. En este caso, deberán adoptar las medidas sanitarias requeridas.

No obstante, dentro de esas recomendaciones, cada notario puede aplicar un criterio más o menos flexible, por lo que resultará aconsejable consultar con varias notarías.

 

¿Pueden firmarse contratos ahora?

 

No. Dada la imposibilidad de circulación, los clientes no pueden salir para firmar un contrato ni pueden concertar y mantener reuniones presenciales.

 

¿Pueden firmarse contratos mediante firma electrónica?

 

Sí. Ello es perfectamente posible, siempre que todas las partes tengan las herramientas de firma electrónica. En este sentido aclarar que un pdf escaneado no es una firma electrónica, aunque en caso de litigio entendemos que será suficiente para acreditar la existencia del libre consentimiento de los contratantes y por tanto la validez del contrato de que se trate, salvo que se trate de un contrato para cuya validez la ley exija expresamente la forma de escritura notarial o documento público.

 

¿Las fianzas de los arrendamientos deben ser ingresadas dentro del plazo?

 

Al estar suspendidos durante el Estado de Alarma todos los plazos procesales y administrativos en todos los órdenes jurisdiccionales, los plazos para el ingreso de las fianzas arrendaticias han quedado también suspendidos.

Sin embargo, algunas Cámaras de la Propiedad Urbana han definido procedimientos especiales de ingreso, por lo que lo mejor será contactar con la Cámara u Organismo autonómico encargado en cada territorio para conocer la práctica habilitada al efecto. En todo caso, el incumplimiento del plazo de ingreso, no tendrá ninguna consecuencia legal para el propietario arrendador.

 

¿Con la nueva situación, los propietarios/arrendadores tienen la obligación de aceptar una rebaja temporal del alquiler?

 

No. La LAU no prevé la rebaja temporal de la renta del alquiler.

 

No obstante, se puede acordar entre arrendador y arrendatario una rebaja de la renta durante un tiempo pactado y, en caso de desacuerdo, habrá que esperar a ver cómo se pronuncian los Tribunales teniendo en cuenta lo comentado más arriba en la tercera consideración.

 

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