Estado de alarma, suspensión de actividades y contratos de arrendamiento

Estado de alarma, suspensión de actividades y contratos de arrendamiento

Miquel Morales Sabalete, Asociado área Civil. AGM Abogados

 

Uno de los principales efectos colaterales que se está poniendo de manifiesto sobre la mesa de nuestras áreas de Derecho Civil y Mercantil, con relación a todos los equipamientos y actividades cuya apertura al público queda suspendida, con arreglo al artículo 10.3 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma en el que ahora mismo nos hallamos inmersos en España, es el relacionado con los contratos de arrendamiento y explotación vinculados a aquellos equipamientos y actividades.

 

Ni el referido Decreto del pasado sábado 14 de marzo ni el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 publicado en el BOE de ayer, 18 de marzo, han establecido nada al respecto.

 

En la rueda de prensa de Pedro Sánchez, tras el Consejo de Ministros, el Presidente del Gobierno puso de manifiesto que su Gobierno es consciente de los perniciosos efectos que las medidas adoptadas por el Ejecutivo iban a tener sobre los contratos de arrendamiento[1], haciendo un llamamiento a la “solidaridad” entre arrendadores y arrendatarios.

 

En el nuevo Real Decreto-Ley 8/2020 no vemos concretada ninguna medida que imponga o que propicie de algún modo que los arrendadores y arrendatarios se pongan de acuerdo en la flexibilización o la suspensión de las condiciones económicas de los contratos de arrendamiento que puedan tener en cada caso convenidas para permitir la conservación, aunque sea en modo “hibernación” de estos contratos, contrariamente a las medidas que sí se han adoptado –cosa comprensible por otro lado– con relación a los contratos laborales y a los contratos del sector público, medidas encaminadas en ambos casos a evitar la resolución anticipada de unos y otros y para los que establece un régimen específico de suspensión.

 

En este sentido, desde aquí debemos de alguna manera apelar a las palabras del Presidente Sánchez, en el sentido de que debemos acentuar nuestra flexibilidad y hacer un ejercicio de buena fe, seamos arrendadores o arrendatarios, en orden a facilitar la conservación de un contrato que, si hasta ahora había transcurrido dentro de los términos previstos, a buen seguro a ambas partes interesará su mantenimiento una vez se alcen las suspensiones que penden sobre gran parte de las actividades del potente sector terciario de nuestro país.

 

El mantenimiento de una postura inflexible, yo no bajo la renta ni un céntimo o yo no pago un céntimo si no puedo abrir no responden a los principios y reglas que rigen nuestro sistema jurídico- contractual, basado en el mantenimiento del equilibrio prestacional de los contratos o, cuando menos, en la evitación de un desequilibrio tal entre las prestaciones de una y otra parte que no hagan perder al contrato su sentido económico.

 

A esto ya nos referimos en un artículo anterior, en el que aludíamos a la “cláusula” que rige en todo contrato, aunque no esté escrita sobre el papel, conocida como “rebus sic stantibus”.

 

El segundo consejo es no actuar unilateral y drásticamente.

 

Una,  relativa, “ventaja” con la que cuenta el arrendatario es que ahora mismo los Juzgados se encuentran, también, en suspenso, y que los Juzgados no incoaran procesos de desahucio.

 

Pero el reverso “tenebroso” de esta ventaja tiene su contrapartida en el juego que puedan dar los requerimientos de pago extrajudicial que sin duda le enviará el arrendador, requerimiento que, una vez transcurrido el plazo legalmente previsto, -contado a partir del alzamiento del estado de alarma-, cerrará al arrendatario la vía a la enervación de la demanda de desahucio que pueda formular la propiedad.

 

El tercer consejo, comunicarse, por escrito, con la otra parte y proponer de manera amistosa la firma de un breve anexo de vigencia limitada a la duración del estado de alarma, en la que se recoja, si no la suspensión de la obligación del pago de la renta, si (i) un aplazamiento en el pago de dicha renta, la cual deberá ponerse al día posteriormente en un plazo razonable que permita respirar al arrendatario pero que no ahogue al arrendador, o (ii) una reducción de la renta a pagar constante el estado de alarma  (iii) un híbrido entre las dos soluciones anteriores.

 

Cualquier medida unilateral tomada sin intentar llegar a un acuerdo razonable previo con la otra parte, puede traernos consecuencias judiciales (y perjudiciales) posteriores, cuando se aparten de los principios de conservación de los contratos, buena fe, justa reciprocidad de las prestaciones.

 

En definitiva, debe tratar de evitarse que el mantenimiento del contrato se torne tan excesivamente gravoso, oneroso, para una de las partes, que permita a un juez apreciar razonablemente que no puede ser obligado a mantenerse obligado por unas condiciones económicas que nunca hubieran sido aceptadas en estas nuevas circunstancias fácticas, extraordinarias e imprevistas, en las que ahora todos nos encontramos.

 

Como dijo Montaigne, “pueden añorarse tiempos mejores, pero no huir de los presentes”.

 

 

Entérate de todos los cambios legislativos derivados de la declaración del estado de alarma por el COVID-19, que afectan a empresas y personas, haciendo clic aquí.

 

 

[1] En su discurso, el Presidente D. Pedro Sánchez dijo expresamente: Todos debemos facilitar a los demás la adaptación a este periodo difícil. Los arrendadores cara a los arrendatarios; los proveedores de bienes y servicios cara a los receptores, los empleadores cara a los empleados; los acreedores cara a los deudores. Todos debemos ser conscientes de que podemos ocupar una u otra posición en cada momento, en cada caso y debemos ser comprensivos con los demás porque así saldremos todos más rápidos y sin duda alguna más fuertes”.


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