Etat d’urgence, suspension des activités et contrats de location

Covid-19: État d’urgence, suspension des activités et contrats de location en Espagne

Miguel Morales Sabalete, avocat associé en droit civil. AGM Avocats- Abogados

 

L’un des principaux effets secondaires qui se manifeste dans les domaines du droit civil et commercial, plus précisément concernant les équipements et activités dont l’ouverture au public a été suspendue, conformément à l’article 10.3 du décret royal 463/2020 du 14 mars, par lequel a été proclamé l’état d’urgence dans nous sommes actuellement plongés en Espagne ; porte sur les contrats de location et d’exploitation qui leur sont liés.

 

Ni le décret susvisé du samedi 14 mars dernier, ni le décret-loi royal 8/2020, du 17 mars, sur les mesures urgentes extraordinaires pour affronter l’impact économique et social du COVID-19 publié, le 18 mars, dans le BOE d’hier, n’ont mentionné une quelconque information à ce sujet.

 

Lors de la conférence de presse tenue par Pedro Sánchez, auprès du Conseil des ministres, le président du gouvernement a déclaré que son gouvernement était conscient des effets pernicieux que les mesures adoptées par l’exécutif auraient sur les contrats de bail [1], appelant à la « solidarité » entre propriétaires et locataires.

 

Dans le nouveau décret-loi royal 8/2020, il n’est nullement précisé les mesures qui s’imposeraient aux propriétaires et locataires, ou qui les encourageraient de quelle que manière que ce soit, à se mettre d’accord sur une éventuelle adaptation ou une suspension des conditions économiques du contrat de location, qui pourraient être respectivement convenues afin de permettre le maintien du contrat, même si cela doit engendrer de les faire « hiberner » ; contrairement aux mesures qui ont été adoptées – ce qui est compréhensible par ailleurs – en ce qui concerne les contrats de travail et les contrats du secteur public, mesures qui visent dans les deux cas à éviter la résiliation anticipée de l’une ou l’autre des parties et pour lesquelles un régime de suspension spécifique a été établi.

 

En ce sens, il convient tout de même de se rapporter aux paroles du président Sanchez, dans la mesure où nous devrons offrir une certaine souplesse dans les relations contractuelles, que nous soyons propriétaires ou locataires, et faire preuve de bonne foi, afin de faciliter le maintien du contrat qui, si jusqu’ici a été conforme aux termes mentionnés, il sera alors sûrement dans l’intérêt des deux parties de le maintenir une fois les suspensions pesant sur une majeure partie des activités du puissant secteur tertiaire de notre pays, achevées.

 

Le maintien d’une attitude inflexible, « je ne baisse pas le loyer d’un centime ou je ne paierai pas un centime si je ne peux pas ouvrir », ne répond pas aux principes et règles qui gouvernent notre système juridico-contractuel, qui se base sur le maintien de l’équivalence des prestations du contrat, ou tout du moins, qui devrait éviter tout déséquilibre de ce type entre les prestations des parties qui n’auraient pas perdu l’objet économique qui lui a été initialement consacré.

 

Sur ce point, il convient de se référer à l’article précédent, dans lequel il est fait allusion à la « clause » qui régit chaque contrat, que l’on nomme « rebus sic stantibus », bien qu’elle ne soit pas expressément mentionnée sur le papier.

 

Le second conseil réside en ne pas prendre de décision drastique et unilatérale.

 

Le relatif avantage qui est procuré aux locataires est qu’actuellement les juges sont également suspendus et ne pourront ainsi lancer de procédures d’expulsion à leur encontre.

 

Mais le revers « sombre » de la médaille tient en la contrepartie qui est offerte au bailleur, qui pourra lancer la procédure de paiement extrajudiciaire, et qui engendrera une fois le délai légalement établi écoulé – à compter de la déclaration de l’état d’urgence – l’impossibilité pour le locataire de contester la demande d’expulsion qui a pu être formulée à son encontre.

 

Le troisième conseil consiste à communiquer avec l’autre partie par écrit et lui proposer de signer, une courte annexe à l’amiable, limitée à la durée de l’état d’urgence qui mentionne non pas une suspension de l’obligation du paiement du loyer, mais son report, qui doit être effectué dans un délai raisonnable afin de permettre au locataire de respirer mais de ne pas noyer le propriétaire pour autant ; ou une réduction du loyer pendant la durée de l’état d’urgence, qui permet d’allier les deux solutions précédentes.

 

Toute décision unilatérale prise sans avoir préalablement tenté de parvenir à un accord amiable avec l’autre partie, pourrait engendrer des conséquences judiciaires (et préjudiciables) à l’avenir, lorsqu’elle ne serait pas conforme aux principes d’intangibilité des contrats, de la bonne foi, et de l’équivalence des prestations.

 

En définitive, il s’agit d’éviter que le maintien du contrat ne prenne une tournure dangereuse, en devenant excessivement onéreux pour l’une des parties, permettant alors au juge d’apprécier raisonnablement que le contrat ne peut être maintenu en raison des conditions économiques actuelles, qui n’auraient jamais été acceptées par les parties en ces circonstances nouvelles factuelles, extraordinaires et imprévisibles, auxquelles nous sommes confrontées.

 

Comme le disait Montaigne, « on peut regretter les meilleurs temps, mais non pas fuir aux présents ».

 

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Cet article a été publié sur Le Village de la Justice

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[1] Lors de son discours, le président D. Pedro Sanchez s’est expressément exprimé en ces termes : « Nous devons tous tendre à l’adaptation avec les autres en cette période difficile. Les propriétaires envers les locataires, les fournisseurs de biens et de services envers les distributeurs, les employeurs envers les employés, les créanciers envers les débiteurs. Nous devons tous être conscients que nous pouvons adopter une position ou une autre à chaque instant, face à chaque cas et nous devons rester compréhensifs envers les autres puisque c’est seulement ainsi que nous sortirons tous de cette situation le plus rapidement et sans aucun doute plus forts. »


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