Fiscalité en Espagne pour résidents fiscaux étrangers propriétaires d’immeubles en Espagne
La fiscalité en Espagne: Types d’impôts
1. Impôts et autres frais à payer en Espagne lors de l’acquisition d’un immeuble en Espagne
Si vous décidez d’acquérir un bien immeuble en Espagne, vous devez savoir que l’achat du bien devra être réalisé devant un Notaire espagnol, puis que cet achat sera enregistré auprès du registre espagnol de la propriété correspondant.
- Frais
Les frais correspondant habituellement aux honoraires du Notaire et du Registre s’élèvent à 2% de la valeur d’achat de l’immeuble.
- Impôts
Outre les frais antérieurs, vous devrez payer en Espagne des impôts pour l’achat. Le montant et le type des impôts à payer dépendront principalement du fait que l’immeuble acquis est neuf ou d’occasion, ou qu’il s’agit d’un logement, d’un local ou d’un parking.
Si l’immeuble acheté est un logement d’occasion, l’impôt à payer est l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), et son montant s’élève à 10% du prix d’achat.
Si l’immeuble que vous achetez est un logement neuf et si vous achetez, en même temps que le logement, jusqu’à un maximum de 2 places de garage, les impôts à payer sont la TVA, dont le montant s’élève à 10% du prix d’achat, et en outre, un autre impôt intitulé AJD (Actes Juridiques Documentés), dont le montant est de 1,5% du prix d’achat. Soit un total de 11,5% si nous ajoutons le montant des 2 impôts à payer dans le cas de l’achat d’un logement neuf.
Habituellement, si l’immeuble acheté est un local de nouvelle construction ou un parking qui n’est pas acheté conjointement avec un logement neuf, les impôts à payer sont la TVA, dont le montant s’élève dans ce cas à 21% du prix d’achat, plus l’impôt AJD, d’un montant égal à 1,5% du prix d’achat. Soit un total de 22,5% si nous ajoutons le montant des 2 impôts à payer pour l’achat d’un local de nouvelle construction ou un parking. Nous devons souligner dans ce cas que le montant de la TVA peut être récupéré sous certaines conditions.
Nous incluons ci-après un tableau récapitulatif des frais et des impôts qui peuvent découler de votre investissement en Espagne, sur un bien immeuble:
Logement neuf: Impôts et frais découlant de l’achat
| IMPÔTS ET FRAIS | MONTANT | OBSERVATIONS |
| Notaire, Registre | 2,00% | Sur valeur achat |
| TVA | 10,00% | Sur valeur achat |
| AJD | 1,50% | Sur valeur achat |
| TOTAL | 13,50% |
Logement d’occasion: Impôts et frais découlant de l’achat
| IMPÔTS ET FRAIS | MONTANT | OBSERVATIONS |
| Notaire, Registre | 2,00% | Sur valeur achat |
| ITP | 10,00% | Sur valeur achat |
| TOTAL | 12,00% |
Locaux/parking: Impôts et frais découlant de l’achat
| IMPÔTS ET FRAIS | MONTANT | OBSERVATIONS |
| Notaire, Registre | 2,00% | Sur valeur achat |
| TVA | 21,00% | Sur valeur achat |
| AJD | 1,50% | Sur valeur achat |
| TOTAL | 24,50% |
2. Impôts à payer en Espagne en tant que propriétaire d’un bien immeuble en Espagne
Si vous êtes résident fiscal hors d’Espagne et si vous êtes propriétaire d’un immeuble situé en Espagne, vous serez soumis au paiement d’impôts dans ce dernier pays où est situé l’immeuble, conformément aux Lois espagnoles en vigueur.
- IMPÔT SUR LE REVENU DES NON RÉSIDENTS
Nous devons distinguer les cas suivants qui sont habituellement applicables.
Usage particulier et location
Si le bien immeuble est destiné à un usage particulier du propriétaire (non location), dans ce cas le propriétaire a l’obligation de présenter une déclaration annuelle pour l’impôt sur le revenu des non-résidents. Le montant à payer dans ce cas est généralement très faible. À titre d’exemple, dans le cas d’une propriété d’une valeur approximative de 300.000€, le montant à payer pour cet impôt s’élèverait à environ 800€.
Si le propriétaire loue l’immeuble, il devra déclarer trimestriellement le rendement obtenu, qui sera égal au montant intégral perçu au titre de la location, avec possibilité déduire les frais supportés en fonction du pays de résidence du propriétaire. Le montant à payer à ce titre s’élèvera à 24% du rendement obtenu.
Vente de l’immeuble
D’autre part, si le propriétaire effectue la vente de l’immeuble, le bénéfice qu’il obtiendra éventuellement en Espagne serait soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents cité précédemment.
De manière générale, le bénéfice correspondra à la différence entre les valeurs de transmission et d’acquisition.
La valeur d’acquisition sera composée du montant réel auquel aura été acquis l’immeuble objet de transmission, auquel s’ajoutera le montant des frais et des impôts inhérents à l’acquisition, à l’exclusion des intérêts, qui auraient été satisfaits par le vendeur actuel.
La valeur de transmission correspondra au montant réel auquel la vente aura été effectuée, minoré du montant des dépenses et des impôts inhérents à la transmission qui auraient été assumés par le vendeur actuel.
La différence entre la valeur de transmission et la valeur d’acquisition ainsi déterminées correspondra au bénéfice qui sera soumis au paiement d’impôts en Espagne, aux taux actuel de 19,50%, et de 19% en 2016.
Il faut souligner d’autre part que, pour s’assurer le paiement de l’impôt antérieur, la norme espagnole prévoit que la personne qui acquiert l’immeuble, résident ou non, a l’obligation de retenir 3% du prix payé pour l’immeuble, et à en déposer le montant auprès de l’administration espagnole. Cette rétention possède, pour le vendeur, le caractère d’acompte de l’impôt correspondant au bénéfice dérivé de la transmission, et si la quantité retenue est supérieure au montant à payer, le remboursement de l’excès pourra être obtenu.
Elimination de la double imposition pour les impôts supportés
Si le pays de résidence fiscale du propriétaire de l’immeuble a souscrit une Convention de double imposition avec l’Espagne, le montant des impôts que vous devez payer en Espagne sera habituellement déduit des impôts à payer dans votre pays de résidence fiscale, avec la limite du montant des Impôts qu’il correspondrait de payer selon les Lois applicables dans votre pays de résidence.
Nous présentons ci-après une analyse concrète de ce qui est établi dans les Conventions de double imposition souscrites avec la Fédération Russe, et avec la République Populaire de Chine:
Fédération Russe
Elimination de la double imposition pour l’impôt sur le Revenu des Non-Résidents, suivant ce qui est établi dans la Convention de Double Imposition souscrite entre l’Espagne et la Fédération Russe, du 16/12/1998, si un résident fiscal en Russie:
- Perçoit des loyers en Espagne, pour lesquels il a payé des impôts en Espagne, ou
- S’il obtient des bénéfices dérivés de la vente de biens immeubles en Espagne, pour lesquels il a également effectué le paiement d’impôts en Espagne.
Le montant des impôts que vous devez payer en Espagne sera déduit des impôts à payer en Russie, avec la limite du montant des Impôts qu’il correspondrait de payer suivant les Lois en Russie par la location ou le revenu obtenu.
République Populaire de Chine
Elimination de la double imposition par l’impôt sur le Revenu de Non-Résidents, suivant ce qui est établi dans la Convention de Double Imposition souscrite entre l’Espagne et la République Populaire de Chine, du 22/11/1990, si un résident fiscal en République Populaire de Chine:
- Perçoit des loyers en Espagne, pour lesquels il a payé des impôts en Espagne, ou
- S’il obtient des bénéfices dérivés de la vente de biens immeubles en Espagne, pour lesquels il a également effectué le paiement d’impôts en Espagne.
Le montant des impôts que vous devez payer en Espagne sera déduit des impôts à payer en République Populaire de Chine, avec la limite du montant des Impôts qu’il correspondrait de payer suivant les Lois de la République Populaire de Chine pour le loyer ou le revenu obtenu.
- AUTRES IMPÔTS
- L’Impôt sur le Patrimoine qui peut être exigible uniquement en 2014, et dont le montant et la pertinence dépendront des biens immeubles que vous aurez en Espagne.
- L’Impôt sur les biens immeubles qui est un impôt local, c’est-à-dire exigé par les Mairies, et que doivent payer les propriétaires des biens immeubles, indépendamment de leur résidence fiscale, pour le simple fait d’être propriétaires d’un bien immeuble en Espagne.
La mairie émet annuellement un reçu pour effectuer le paiement de l’impôt. Les Mairies permettent normalement de domicilier le paiement du reçu sur un compte bancaire, ce qui permet de s’en acquitter dans le délai de paiement fixé et d’éviter les majorations.