Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou socimi en Espagne
Miquel Morales Sabalete, associé droit Civil. AGM Abogados.
En quoi consistent les SIIC?
Selon le préambule de la loi régissant ce type de sociétés, elles consistent en un instrument d’investissement destiné au marché immobilier et, plus concrètement, au marché de la location.
Les SIIC sont des sociétés qui ont pour activité principale l’investissement direct ou indirect dans des actifs immobiliers de type urbain en vue de leur location, comprenant notamment les logements, les locaux commerciaux, les résidences, les hôtels, les garages ou les bureaux.
En permettant l’investissement indirect, les SIIC peuvent ainsi participer dans d’autres SIIC ou dans des entités ne réunissant pas les mêmes conditions d’investissement et de répartition des bénéfices requis pour ce type de société, résidant ou non sur le territoire espagnol et cotées ou non sur des places boursières régulées.
Pour quelles raisons ont-elles été créées ?
L’objectif de ce régime corporatif est de permettre, dans la mesure du possible, d’établir un cadre législatif permettant de fournir de la liquidité à des investissements immobiliers. En effet, il est considéré comme un marché d’une importance cruciale dans notre économie dans la mesure où il représente environ dix pour cent du Produit Intérieur Brut dans nos pays voisins. Un taux qui, en Espagne, comme nous pouvons l’imaginer, représente ni plus ni moins seize pour cent de notre PIB.
Compte tenu de cette considération de marché « stratégique », pour ainsi le dire, le législateur entend fournir, grâce à ce régime sociétaire, de la liquidité aux investissements immobiliers.
Quelle forme et quelles conditions doivent-elles respecter ?
La SIIC est une société anonyme cotée en bourse devant disposer d’un capital social minimum de 5 millions d’euros. La dénomination de la compagnie doit comprendre la mention « Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima » (Société d’Investissement Immobilier Cotée, Société Anonyme), ou en abrégé « SOCIMI, S.A. »
Mais cela n’est pas tout.
Les actions de cette société anonyme –obéissant donc également à la loi sur les sociétés de capital–, doivent être nominatives et admises à la négociation sur une place boursière régulée, dans un système multilatéral de négociation espagnol ou dans celui de n’importe quel autre État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, ou encore sur la place boursière régulée d’un pays ou d’un territoire avec lequel existe un échange effectif d’informations fiscales de manière ininterrompue durant toute la période imposable.
Quel est l’objet social d’une SIIC ?
Une SIIC ne peut pas simplement se consacrer au secteur immobilier étant donné que ce régime est conçu pour réguler les activités immobilières ayant pour but de constituer un patrimoine immobilier –logements, locaux, bâtiments hôteliers, entrepôts industriel–, destiné à la location.
Le principal objet de la SIIC doit être l’acquisition et la promotion de biens immeubles, de bâtiments de type urbain en vue de leur location.
Un point intéressant est que l’investissement dans des terrains n’est pas exclu pour la promotion de biens immeubles, à la condition qu’ils soient également destinés à la location et que la promotion débute durant les trois premières années de leur acquisition.
L’activité de promotion d’une SIIC inclut également la réhabilitation d’immeubles dans les termes fixés par la loi 37/1992, du 28 décembre 1992, relative à la TVA.
La SIIC peut développer cet objet social directement ou a) par la possession d’actions dans le capital d’autres SIIC, b) par le biais d’une participation dans le capital d’autres entités ne résidant pas sur le territoire espagnol, possédant un même objet social et soumises à un régime similaire au régime prévu pour les SIIC eu égard à la politique obligatoire, légale ou statutaire de répartition des bénéfices, c) par la possession de parts sociales dans le capital d’autres entités qui, bien que ne constituant pas des SIIC, sont légalement ou statutairement soumises au même régime que celui prévu pour les SIIC eu égard à leur politique contraignante de répartition des bénéfices, et respectent certaines conditions d’investissement requises par la loi sur les SIIC, ou d) par la possession d’actions ou de parts sociales d’Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
Les SIIC doivent avoir investi au minimum 80 % de la valeur de l’actif dans des biens de type urbain destinés à la location.
Par conséquent, une SIIC pourra également développer une activité accessoire dès lors que, dans l’ensemble, les revenus générés par cette activité accessoire représentent moins de 20 % des revenus de la société pour chaque période fiscale.
La condition de rétention temporaire minimum des actifs
D’autre part, nous ne pouvons oublier que les biens immeubles composant l’actif de la société doivent être loués durant au minimum trois ans. Les périodes de temps où les immeubles ont été proposés à la location seront additionnées, avec un minimum d’un an.
La durée sera calculée :
- a) En cas de biens immeubles figurant dans le patrimoine de la société avant d’adopter le régime, à compter de la date d’ouverture de la première période fiscale où s’applique le régime spécial prévu par cette loi dès lors qu’à cette date, le bien soit loué ou proposé à la location. Dans le cas contraire s’appliqueront les dispositions du paragraphe suivant.
- b) En cas de biens immeubles promus ou acquis postérieurement par la société, à compter de la date où ils ont été loués ou proposés à la location pour la première fois.
En cas d’actions ou de parts sociales dans le capital d’entités visées au paragraphe 1 de l’article 2 de cette loi, ils devront perdurer dans l’actif de la société au minimum durant trois ans à compter de leur acquisition ou, le cas échéant, à compter de l’ouverture de la première période fiscale où s’applique le régime fiscal spécial fixé par cette loi.
Un manquement à de telles conditions N’IMPLIQUE PAS la perte du régime fiscal avantageux prévu pour les SIIC dans l’hypothèse où elle aurait décidé d’adopter ce régime.
Existe-t-il une particularité concernant la répartition des dividendes parmi les associés ?
Il est évident que si nous soulevons cette question à ce point de notre exposé, c’est parce que la réponse est affirmative. Bien évidemment.
Les SIIC ont l’obligation de répartir 100 % des bénéfices provenant des dividendes obtenus durant les six mois suivant la clôture de chaque exercice, tant concernant les bénéfices résultant de l’activité qu’elle a directement réalisée que ceux résultant de sa participation dans les bénéfices répartis par les entités et à travers lesquelles elle développe totalement ou partiellement son objet social principal.
La SIIC a également l’obligation de répartir au minimum 50 % des bénéfices résultant de la transmission des immeubles et des actions ou des parts sociales par le biais de la société à travers laquelle elle canalise indirectement son activité et au minimum 80 % du reste des bénéfices obtenus.
La loi prévoit expressément que le dividende peut être payé durant le mois suivant la date de la décision de répartition.
En vue de garantir l’effectivité de telles mesures de répartition des bénéfices, la loi prévoit également deux autres mesures.
La première d’entre elles est que la réserve légale des SIIC ne peut excéder 20 % du capital social, et la seconde consiste en l’interdiction de constituer, dans ses statuts, une réserve de nature indisponible autre que la réserve précédente.
Ces mesures rendent particulièrement intéressante la participation dans ce type de sociétés étant donné que l’investisseur potentiel sait que la répartition des bénéfices ne dépendra pas à chaque instant de la volonté et/ou des intérêts de ceux possédant des participations dans l’actionnariat avec capacité de décision sur la répartition ou non des dividendes sociaux.
Il faut néanmoins être prudent.
Toutes les SIIC ne sont pas obligatoirement soumises à de telles obligations.
Cela dépendra si la société a adopté ou non le régime fiscal prévu par la loi régissant son existence, et cette décision incombe à l’Assemblée générale des actionnaires.
Le régime fiscal (optionnel) spécial des SIIC
La loi ayant créé cet instrument sociétaire d’investissement établit un régime fiscal qu’elle peut adopter et qui comporte des implications au niveau de l’Impôt sur les Sociétés aussi bien que concernant l’Impôt sur le Revenu dans le cas d’associés-personne physique et à l’égard des dividendes perçus par la SIIC.
Concernant la société :
Les entités décidant d’adopter le régime spécial de la loi sur les SIIC sont soumises à un taux d’imposition de ZÉRO POUR CENT.
En revanche, dans ce cas, nous devons tenir compte du fait qu’en générant des assiettes fiscales négatives ne s’appliquera pas l’article 25 du texte refondu de la loi relative à l’Impôt sur les Sociétés, ni ne s’appliquera non plus le régime d’abattements et d’allègements prévus aux chapitres II, III et IV du titre VI du texte refondu de la loi relative à l’Impôt sur les Sociétés.
« Par contre », l’entité sera soumise à une fiscalisation spéciale ayant la considération de cotisation de l’IS et consistant en un taux de 19 % sur le montant intégral des dividendes ou des parts sociales dans les bénéfices répartis parmi les associés lorsque :
a) La participation dans le capital social de l’entité est égale ou supérieure à 5 %et
b) Les dividendes, à l’égard des associés, sont exonérés ou sont imposables selon un taux inférieur à 10 %.
Leur paiement est exigible à la date de la décision de répartition des bénéfices et devra être autoliquidée et payée dans un délai de deux mois à compter de la date d’exigibilité.
Concernant les associés :
Les dividendes répartis à partir des bénéfices ou des réserves à l’égard desquels doit s’appliquer le régime des SIIC obéiront au régime suivant lorsque le bénéficiaire est redevable de :
- IS et IRNR possédant un établissement permanent : l’Abattement prévu pour éviter la double imposition interne (art. 30 TRLIS) ne s’appliquera pas.
- IR : L’exonération prévue pour les dividendes par l’article 7.y) de la loi 35/2006 sur l’IR ne s’appliquera pas.
- IRNR sans établissement permanent : L’exonération prévue pour les dividendes et régie à l’article 14.1.j) TRLIRNR ne s’appliquera pas.
Les revenus obtenus en cas de transmission ou de remboursement de la participation dans le capital des sociétés ayant opté pour ce régime obéiront aux règles suivantes lorsque le bénéficiaire est redevable de :
- IS et IRNR avec établissement permanent : L’abattement permettant d’éviter la double imposition interne (art. 30 TRLIS) ne s’appliquera pas concernant le revenu obtenu et correspondant à des réserves provenant de bénéfices à l’égard desquels s’est appliqué le régime fiscal des SIIC.
- IR : Les gains ou les pertes patrimoniales seront déterminés par application de l’article 37.1.a) LIR.
- IRNR sans établissement permanent : L’exonération prévue à l’article 14.1.i) TRLIRNR ne s’appliquera pas.
Perte du régime fiscal spécial.
Le droit d’appliquer le régime fiscal spécial disparaîtra durant la période imposable où surviendrait une des circonstances suivantes :
a) L’exclusion des négociations sur des places boursières régulées ou dans un système multilatéral de négociation.
b) Le manquement substantiel aux obligations d’information visées à l’article 11 de la loi 11/2009, hormis si le mémoire de l’exercice immédiatement suivant corrige un tel manquement.
c) L’absence de décision de répartition ou de paiement total ou partiel des dividendes dans les termes et selon les délais visés à l’article 6 de cette loi.
d) Le renoncement à l’application de ce régime.
e) Le manquement à toute autre condition requise par cette loi pour que l’entité puisse appliquer le régime fiscal spécial, hormis si la cause de ce manquement est corrigée durant l’exercice immédiatement suivant.
Toutefois, comme nous l’avons indiqué précédemment, un manquement au délai prévu à l’article 3.3 de cette loi n’impliquera pas la perte du régime fiscal spécial.
La perte du régime impliquera l’impossibilité d’opter de nouveau pour ce régime fiscal spécial durant au minimum trois ans à compter de la clôture de la dernière période fiscale durant laquelle ce régime s’appliquait.