22/08/2018

Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI)

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Miquel Morales Sabalete, Abogado asociado área Civil Inmobiliaria. AGM Abogados

 

¿Qué son las SOCIMI?

 

Según el preámbulo de la Ley que las regula, estas sociedades configuran un instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado del alquiler.

 

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.

 

Al permitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI puedan participar en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

 

¿Por qué se crearon?

 

Con esta figura corporativa, lo que se pretende es permitir, dentro de lo posible, establecer un marco regulatorio que ayude a proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, pues se considera un mercado de relevancia particular en nuestra economía, al suponer, aproximadamente, un diez por ciento del Producto Interior Bruto en muchos países de nuestro entorno económico, cifra que, en España, como podemos imaginar, ese porcentaje supone cerca, nada más y nada menos, del dieciséis por ciento de nuestro PIB.

 

Dada esa consideración, digamos, de mercado “estratégico”, el legislador pretende, con esta figura societaria, proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

 

¿Qué forma y requisitos debe cumplir?

 

La SOCIMI es una sociedad anónima cotizada que debe contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros deberá incluir en la denominación de la compañía la indicación «Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima», o su abreviatura, «SOCIMI, S.A.».

 

Pero hay más.

 

Las acciones de dicha sociedad anómina –sujeta por tanto también a la Ley de Sociedades de Capital-, deben ser nominativas y deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

 

¿Cuál es el objeto social de una SOCIMI?

 

Una SOCIMI no puede dedicarse al sector inmobiliario sin más dado esta figura está concebida para regular aquellas sociedades inmobiliarias orientadas a la constitución de un patrimonio inmobiliario -viviendas, locales, edificios hoteleros, naves industriales-, destinado a su arriendo.

 

El objeto principal de la SOCIMI debe ser la adquisición y promoción de bienes inmuebles de edificaciones de naturaleza urbana para su arrendamiento.

 

Una nota interesante es que no se excluye la inversión en terrenos para la promoción de bienes inmuebles; siempre y cuando estos vayan a destinarse, también, al arrendamiento, y siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

 

La actividad promotora de una SOCIMI incluye, asimismo, la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.

 

La SOCIMI puede desarrollar este objeto social, bien directamente, o bien, a) mediante la tenencia de acciones en el capital de otras SOCIMI, b) mediante la participación en el capital de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios, c) la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades que, aun no siendo SOCIMI, se encuentran sometidas, legal o estatutariamente, al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a su política obligatoria de distribución de beneficios, cumplan determinados requisitos de inversión que exige la ley de las SOCIMI, o d) mediante la tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (IICI)

 

Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

 

En consecuencia, una SOCIMI podrá también desarrollar alguna actividad accesoria, siempre y cuando en su conjunto las rentas que genere dicha actividad accesoria supongan menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.

El requisito de permanencia temporal mínima de los activos

 

Por otra parte, no podemos olvidar que los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

 

El plazo se computará:

1. En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.
2. En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

 

En el caso de acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

 

El incumplimiento de estos requisitos, NO lleva aparejada la pérdida del ventajoso régimen fiscal pensado para las SOCIMI en el caso de esta hubiera optado por acogerse a aquél.

 

¿Alguna especialidad en el reparto de dividendos entre sus socios?

 

Está claro que si incluimos este punto en nuestra exposición es porque la respuesta a la pregunta es afirmativa. Claro que sí.

 

Las SOCIMI están obligadas a distribuir, dentro de los seis meses a la conclusión de cada ejercicio, el 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos obtenidos, tanto de aquellos que deriven de la actividad por ella desarrollada directamente, como de aquellos derivados de su participación en beneficios distribuidos por las entidades a través de las cuales desarrolla, total o parcialmente, su objeto social principal.

 

La SOCIMI está también obligada a distribuir al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a través de la que canalice su actividad de forma indirecta y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

 

La ley establece de forma expresa que el dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

 

A fin de garantizar la efectividad de estas medidas de distribución de beneficios, la ley dispone también otras dos medidas.

 

La primera de ellas es que la reserva legal de las SOCIMI no podrá exceder del 20 por ciento del capital social, siendo la segunda la prohibición de que se establezca en sus estatutos ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.

 

Estas medidas hacen especialmente atractiva la participación en este tipo de sociedades, pues el potencial inversor sabe que la distribución de los dividendos no dependerá en cada momento de la voluntad y/o de los intereses de aquellos que detenten porcentajes accionariales con capacidad de decisión sobre la distribución o no de los dividendos sociales.

 

Pero atención.

 

No necesariamente toda SOCIMI estará sujeta a estas obligaciones.

 

Ello dependerá de si la sociedad se haya o no sujeta al régimen fiscal regulado en la Ley que les da carta de naturaleza, y esa decisión corresponde a la junta general de accionistas.

 

El régimen fiscal (opcional) especial de las SOCIMI

 

La ley que crea esta figura societaria de inversión establece un régimen fiscal al que pueden acogerse, y que tiene implicaciones tanto en el Impuesto de Sociedades, como en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el caso de socios-persona natural en relación con los dividendos que perciba de la SOCIMI.

 

Para la sociedad:

 

Las entidades que opten por el régimen especial de la ley de las SOCIMI tienen un tipo de gravamen del CERO POR CIENTO

 

No obstante, en este caso, debe tenerse en cuenta que, de generarse bases imponibles negativas, no resultará de aplicación el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ni tampoco resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II, III y IV del título VI del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

 

“A cambio” de lo anterior, a entidad estará sometida a un gravamen especial que tiene la consideración de cuota del IS y que consiste en el  19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuando:

1. La participaciónen el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%y
2. Dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentoso tributen a untipo inferior al 10%.

 

Su devengo se produce el día del acuerdo de distribución de beneficio y deberá autoliquidarse y abonarse en el plazo de dos meses desde la fecha del devengo.

 

Para los socios:

 

Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas respecto de los que se haya aplicado el régimen de las SOCIMI, recibirán el siguiente tratamiento, cuando el perceptor sea contribuyente de:

• IS e IRNR con establecimiento permanente: no será de aplicación la Deducción para evitar la doble imposición interna (art.30 TRLIS).
• IRPF: no será de aplicación la exención para dividendos establecida en el artículo 7.y) Ley 35/2006 de IRPF.
• IRNR sin establecimiento permanente: no será de aplicación la exención para dividendos regulada en el artículo 14.1.j) TRLIRNR.

 

Las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por este régimen, recibirán el siguiente tratamiento, cuando el perceptor sea contribuyente de:

• IS e IRNR con establecimiento permanente: no será de aplicación la Deducción para evitar la doble imposición interna (art.30 TRLIS) en relación con la renta obtenida que se corresponda con reservas procedentes de beneficios respecto de los que haya sido de aplicación el régimen fiscal de las SOCIMI.
• IRPF: la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con el artículo 37.1.a) LIRPF.
• IRNR sin establecimiento permanente: no será de aplicación la exención establecida en el artículo 14.1.i) TRLIRNR.

 

Pérdida del régimen fiscal especial

 

Se perderá el derecho a aplicar el régimen fiscal especial, en el propio período impositivo en el que se manifieste alguna de las circunstancias siguientes:

1. La exclusión de negociaciónen mercados regulados o en un sistema multilateral de negociación.
2. El incumplimiento sustancial de las obligaciones de información a que se refiere el art. 11 Ley 11/2009, excepto que en la memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.
3. La falta de acuerdo de distribución o pago total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos a los que se refiere el art. 6 de esta Ley.
4. La renunciaa la aplicación de este régimen.
5. El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos exigidosen esta Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se repongala causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente.

 

No obstante, como ya hemos indicado anteriormente, el incumplimiento del plazo a que se refiere el art. 3.3 de esta Ley no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.

 

La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación de este régimen fiscal especial, mientras no haya transcurrido al menos 3 años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.

 

Marco regulatorio:

• Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.Circular 2/2013, de 9 de mayo, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el documento con los datos fundamentales para el inversor y el folleto de las instituciones de inversión colectiva.Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de julio de 2009, por la que se coordinan las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas sobre determinados organismos de inversión colectiva en valores mobiliarios (OICVM)

• Reglamento (UE) número 583/2010 de la Comisión, de 1 de julio de 2010, por el que se establecen disposiciones de aplicación de la Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo en lo que atañe a los datos fundamentales para el inversor y a las condiciones que deben cumplirse al facilitarse esos datos o el folleto en un soporte duradero distinto del papel o a través de un sitio web.

• Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

• Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

• Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido

• Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores.