Moratorias en el pago de hipotecas a causa de las dificultades económicas originadas por el Covid-19
Elena Torrell Belzach, abogada área Civil. AGM Abogados.
La pandemia del COVID-19 está suponiendo una emergencia sanitaria a nivel global.
Así nos lo anunciaba la OMS el pasado 11 de marzo, cuando declaró oficialmente la conversión del brote del virus en una pandemia que se está propagando rápidamente por todos los países del mundo y que tiene ahora su foco principal en Europa.
La crisis sanitaria ha afectado y afectará, de manera ineludible y profunda, a la economía y a la sociedad de nuestro país, lo que ha generado la urgente necesidad de tomar medidas extraordinarias en muchos ámbitos para hacer frente a las graves consecuencias económicas y sociales que está situación está propiciando.
Ante este escenario, hoy se ha publicado el el BOE el nuevo Real-Decreto Ley aprobado ayer por el Consejo de Ministros, por el que se establecen una serie de medidas urgentes.
Entre estas medidas aquí venimos a destacar la concernicente a la posiblidad de solicitar una moratoria en el pago de las hipotecas para la adquisición de vivienda habitual que, con el ánimo de facilitar su comprensión, venimos a resumir y clarificar todo lo necesario para efectuar dicha solicitud:
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¿Quién puede solicitar la moratoria?
El deudor de un contrato de préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria constituida sobre una vivienda habitual (se excluyen segundas residencias o locales, lógicamente) así como también los avalistas o fiadores del deudor principal respecto de su vivienda habitual que, a causa de la crisis sanitaria por el COVID-19, y del obligado y necesario confinamiento -a veces inevitablemente improductivo- acarrea la imposibilidad de atender a los gastos ordinarios de su hipoteca, por lo que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica.
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¿Qué requisitos debe cumplir el deudor, el fiador o el avalista para solicitar la moratoria?
I. Estar en desempleo en caso de ser trabajador por cuenta ajena y, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o de sus ventas.
II. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar[1] no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
a) Tres veces el IPREM con carácter general, siendo incrementado dicho límite en los siguientes supuestos:
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- Se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo de la unidad familiar (0,15 veces en caso de unidad familiar monoparental), así como también por cada persona mayor de 65 años de la unidad familiar.
b) Cuatro veces el IPREM en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
c) 5 veces el IPREM en caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual igual o superior al 33% o discapacidad sensorial o física igual o superior al 65%, así como los casos por enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
III. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
IV. Que a consecuencia de la emergencia sanitaria por el COVID-19, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en los siguientes términos:
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- El esfuerzo que supone la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado por, al menos, un 1,3.
- En su caso, que se haya producido una caída sustancial de las ventas de al menos un 40%.
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Soy fiador, avalista o hipotecante no deudor, ¿también puedo solicitar la moratoria?
En estos supuestos, siempre que se cumplan los requisitos anteriormente expuestos, puede exigirse a la Entidad financiera que agote el patrimonio del deudor principal aun cuando se hubiera renunciado expresamente en el contrato al beneficio de excusión.
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Cumplo los requisitos para poder solicitar la moratoria. ¿Qué debo hacer para ello?
Deberá dirigirse a la Entidad Financiera acreedora de su contrato de préstamo con garantía hipotecaria, manifestando su voluntad de solicitar la moratoria contenida en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo de 2020.
Junto a dicha solicitud, deberá acompañarse toda la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos para la concesión de la moratoria:
I. En caso de estar en situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
II. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
III. Para la acreditación del número de personas que residan en la vivienda:
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- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda con referencia al momento de presentación de los documentos y a los 6 meses anteriores.
- En su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
IV. Para la acreditación de la titularidad de los bienes:
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- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
V. Por último, deberá acompañarse una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según lo contenido en el Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo de 2020.
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¿Qué plazo tengo para realizar la solicitud?
El Real Decreto-ley entra en vigor hoy, 18 de marzo día de su publicación en el BOE, y tiene una duración inicial de UN MES, prorrogable mediante Real Decreto-ley.
Así, el plazo para la formulación de dicha solicitud se fija hasta 15 días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, es decir que, de momento, la fecha límite para efectuar la solicitud de moratoria del préstamo hipotecario será, como mínimo, hasta el 3 de mayo de 2020, si contamos los plazos como días naturales.
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¿Cuándo sabré si me ha sido concedida la moratoria y qué efectos supondrá su concesión?
La entidad financiera procederá a la implementación de la moratoria en un plazo máximo de 15 días desde la fecha de solicitud.
Ello conlleverá la suspensión de la deuda hipotecaria hasta la finalización de la vigencia determinada para ésta misma, por lo que durante dicho período no podrá ser exigido del deudor o deudores ninguno de los conceptos que componen la cuota hipotecaria, y será inaplicada la cláusula de vencimiento anticipado que pueda constar en el contrato.
Asimismo, no está permitida la aplicación de intereses moratorios durante el período de vigencia de la moratoria, por lo que a la finalización de ésta misma, ningún recargo será impuesto a la deuda hipotecaria existente de forma previa a la moratoria.
Si te encuentras en una de las situaciones descritas en el presente artículo, y no puedes hacer frente a los pagos venideros de tu hipoteca a consecuencia de la situación de emergencia sanitaria en la que se encuentra nuestro país, no olvides que puedes hacer valer tu derecho ante tu entidad financiera y solicitar la moratoria de las cuotas hipotecarias que deban devengarse durante dicho período, pudiendo así conservar tu vivienda y tu estado financiero, lo más depurado posible.
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