Reclamación de los anticipos abonados para la compra de una vivienda en construcción

Ana Gratacós Grau, abogada área Civil.  AGM Abogados.

Ley 57/68 de 27 de julio y doctrina jurisprudencial

Son muchas las personas físicas o empresas que durante el boom inmobiliario invirtieron sobre plano, entregaron cantidades a cuenta para viviendas en construcción, las cuales no fueron entregadas en plazo y no han podido recuperar su dinero.

Los afectados por viviendas en construcción debido a que la promotora ha incumplido con la entrega de la misma o porque no ha finalizado su construcción quedan protegidos en virtud de la Ley 57/68 de 27 de Julio y por la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo, en concreto a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 322/2015 de 22/09/2015.

Erróneamente los compradores o afectados de las promociones inmobiliarias fallidas o construcciones sobre plano creen que no hay posibilidad de recuperar los anticipos y más aún si la promotora se haya en concurso de acreedores.

Nada más lejos de la realidad. Existe la posibilidad de recuperar los anticipos abonados para la adquisición de viviendas de nueva construcción en el caso que la promotora no entregue la vivienda en plazo o no finalice la misma. Con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo y la Ley 57/68 se ha abierto una vía de recuperación de los anticipos que muchos compradores daban por perdidos o imposibles de recuperar. Según la doctrina fijada por el Tribunal Supremo las entidades financieras son responsables en la devolución de las cantidades que se hayan entregado si la edificación no se ha llevado a término o si no se ha entregado en plazo, independientemente de la causa que haya ocasionado su incumplimiento. Y esta posibilidad de recuperar los anticipos se plantea tanto en el caso de disponer de póliza individual como en el caso de no disponer de ella, si bien es cierto que en este último caso mermaban las esperanzas de muchos afectados. El Tribunal Supremo respalda a los compradores en esta última situación entendiendo que los avalistas o aseguradores son responsables y deberán devolver todas y cada una de las cantidades entregadas; existe un aval general al que pueden acogerse aunque no se hubiera emitido póliza individual.

A la luz de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 322/2015, de 22 de septiembre, los compradores tienen derecho a recuperar sus cantidades aportadas aunque no dispongan de póliza individual, concluyendo que:

• Al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que refría la garantía.
• La emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva conforme al art. 57/1968.
• La ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la póliza colectiva”. Los compradores que no tienen certificado individual de aseguramiento tienen los mismos derechos que los que tienen póliza individual y consecuentemente, si se cumplen los requisitos legales, tienen derecho a recuperar las cantidades anticipadas para la compraventa de su vivienda.

Otro de los problemas que se planteaba era el plazo de prescripción. Pues bien, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en la Sentencia de fecha 06/01/2015 zanja definitivamente la cuestión del plazo de prescripción y establece la aplicación de la prescripción general para las acciones personales, es decir el plazo de 15 años que dispone el artículo 1964 del Código Civil (CC). Los compradores ejercitan una acción derivada del art. 3 de la Ley 57/68 por lo que, al no contar dicha ley con un plazo específico para el ejercicio de la acción, debe entenderse remitida al plazo del art. 1964 CC.

En suma, se abre la posibilidad de recuperar los anticipos entregados a cuenta para la adquisición de viviendas sobre plano a través de la póliza colectiva más los intereses legales correspondientes, todo ello de conformidad con los requisitos establecidos en la Ley 57/1968 y la doctrina del Tribunal Supremo (STS de 16/01/2015, STS de 21/12/2015 y STS de 17/03/2016).