外国人怎样在西班牙买房及具体流程详述

外国人怎样在西班牙买房及具体流程详述

Esther Shi。China Desk。AGM律师事务所– 巴塞罗那

 

目前西班牙投资如火如荼,资料显示西班牙房地产市场外国人资本最多的来自于俄罗斯和中国,而绝大多数的交易是通过中介和律师事务所操作,客户本人并不清楚具体的购买流程。对整个过程一头雾水,不知道从哪开始。

 

首先我们先从IDEALISTA 和FOTOCASA这两个网站开始。

 

选房:

 

西班牙的房源都在哪儿?怎样知道我找的中介是否合规?

 

IDEALISTA 和FOTOCASA这两个网站是西班牙最大的买房租房网站,几乎80%的房源都会发布在上面,无论是租还是买,西班牙人都会第一时间去这两个网站上寻找房源。当然也有HABITACLIA 和各大中介自己的网站等等也可以一同浏览,但影响力较前两个略小。但同时也有一些开发商房源有所保留,卖给直接与他们联系的个人及中介,并不刊登在网站上。

 

在网站上可以按照区域,房价等等筛选房源,就买房而言,每个房源的具体信息页面都会有房子基本数据,价格,面积,年代等,包括房子的具体能耗级别和所属中介的信息及联系方式。那怎样知道这个价格靠不靠谱?有没有虚高?

 

其实很简单,首先国外房产中介的佣金基本透明,特殊房产(例如新项目,特殊楼盘)可能会略高一些。想知道自己选定的房产价格有没有虚高?可以在相关网站上,选择同样区域,同样面积,同样装修程度,也就是说条件相当的房产进行对比,便能略知一二。以上两个网站均可以设置相关过滤,搜出与你选定的房产条件相当的房源进行比价。

 

聘请律师:

 

选好房子的下一步该怎么办?可以办理旅游签证来西班牙实地看房。在开始购买过程之前需要对西班牙的房产买卖有一定的了解和知晓。

 

西班牙属大陆法系,法律完善且复杂,在国内买房我们大多与中介直接进行交易,而在国外,聘请一位律师是非常必要的。因为每套房产的信息复杂,房产本身特性,归类,产权所带许可证,资质证明等与以后自己居住,出租,还是将来卖房都息息相关。而外国买家特别是不懂语言的情况下,要搞懂这些信息是非常困难的,即便是懂语言的当地人,不是从事房地产相关的职业的也不一定能弄懂,所以在西班牙交易房产一般是由专门的房地产律师完成的。

 

在选定了房产后,选好一位信任的律师,去公证处做一份律师授权,至此购买过程就可以开始了。买家也可以放心回国了。

 

AGM律师事务所的房地产部门由7位西班牙专业房地产税法律师和一名翻译组成的律师团队,部门主管有31年房地产律师从业经验,是AGM律师事务所四大创始人之一,团队中其余几名律师均是从业多年的房地产及税法专业律师,工作范围可涵盖房产交易的方方面面。

 

以下过程均可由律师代理完成。

 

NIE(外国人身份证号):

 

每个在西班牙从事金融活动的外国人都需要申请一个外国人身份证号,此号一经申请永久不变。有了这个号码才可以以买家身份进行房产购买。法律效力相当于身份证号码。律师可代理申请此号码。

 

CUENTA BANCARIA(西班牙银行账户):

 

在开始交易前务必在西班牙开设一个银行账户,用于支付房款。账户可由律师代开,但最主要的是需要向银行提交资产合法性证明,因为西班牙银行受到金融监管,为了防止洗钱,需要客户提交其资产来源的合法性证明。简单来说就是例如购买50万欧元的房产,买家需要向银行证明这50万欧元是其合法所得。律师可指导其准备材料。

 

TRANSFERENCIA(汇款):

 

在开设完账户,提交完资产合法性资料之后,(在开通账号但未提交资料的情况下,或资料未审核通过的情况下,账户是开通但未激活状态,并不能使用,所以不要轻信不需提交资料就可开通账户这种宣传,开通与激活是两码事)一经审核通过,买家的西班牙账户就已成功开通并激活。买家可从中国大陆或香港或海外的本人名下户头转账至其西班牙账户。鉴于国内的外汇管制,需要计算好到账时间。

 

RESERVA(预定金):

 

预定金通常是和房东,开发商,或中介的一个预定协议,预定金额大约在几千欧元左右。预定协议并不是合同,但会规定整个购买的流程,日期及付款方式等。于此同时律师会审查房产资质,产权归属,是否有欠款,是否缺少许可证等。如检查出房产有问题可退还预定金,取消购买。

 

ARRAS(首付款):

 

在预定协议后,就可以开始准备首付款了,通常是房价的10%,特殊情况下可随金额浮动。支付首付款需签订首付款合同(CONTRATO DE ARRAS)合同中会体现该房产产权详细信息,注册局记录,卖家,买家各方产权百分比,具体付款金额日期形式,税费等。此合同可由律师拟定,也可由中介,开发商拟定,律师进行审核。

 

ESCRITURA DE COMPRAVENTA(房契/房产证):

 

在房款悉数到达后,便可以签署房契了,房契可由律师在公证处代签。签署当天支付尾款,交付钥匙。但不要以为签了房契房子就是您的了,在签署完房契后,律师需要将您的房产提交到房屋注册局(REGISTRO)一经注册成功,房产才属于您名下。一般一个月后卖家可拿到完整的房产证。

 

CAMBIO DE TITURALIDAD(过户):

 

在房产买卖的后续办理中,更改户头也是非常重要的,以上说的注册局也是更改若干户头中的其中一个,还有地籍税和相应税费,供应系统水电煤等户头需要过户。这些均可由律师代为办理。

 

SEGURO DE HOGAR(房产保险)

 

国内大多是没有为房子上保险的概念的,而在国外,几乎每家每户都会为房屋购买保险。一般住宅的保费为一年一两三百欧元,分各个险种,例如火灾险,偷盗险,特别是购买带有租赁合同同时有租户的房屋,购买房屋保险是非常必要的。

 

以上就是外国人在西买房的基本流程,欢迎加我们的微信号或留言或私信提问我们,AGM律师事务所微信号:AGM_Abogados



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