房地产

西班牙购房几大误区

AGM律师事务所中国台&房地产部门

 

  1. 盲目信从网络信息
    受美加移民政策收紧的影响,欧洲绿卡居留由于低成本,灵活性等原因受到中国投资者的青睐,而取得西班牙绿卡的最广为人知的方式是房地产投资。作为西班牙2013年通过《支持创业者及其国际化法》后第一批从事投资者购房及移民工作的律师来看,网上充斥着鱼龙混杂各种信息,并非虚假但其中很多已成“旧闻”,或不准确信息。比如很多机构宣传西班牙购房后无需纳税,和移民后不允许就业都是不准确的。西国法律及法规经常调整和更新,各类政府机构的办事策略和所需文件材料也随之改变。拥有正确的信息来源是启动投资的第一步。
  2. 择流动性不足的社区
    就购买房产而言,首先需要确定购置房产的目的,自住还是投资。但无论是自住还是投资,保值仍是投资者首先需要考虑的问题。西班牙几个大城市的中心地带无论从刚需还是投资的角度,从来都是非常稳妥的选择,即便是经济危机到来的时期房价也较周边地区稳定不跌。对于选择购房投资后续用来出租的投资者,地段和房型都至关重要。有些区域(比如城市近郊富人区)可能环境优美,社区品质高,但入手后如果想要出租则较市中心困难,例如需求量少,公共交通不便等。
  3. 未预计好购房的准备工作
    对于国际投资者特别是中国投资者,由于国家外汇管控,和西班牙银行的审查制度使得中国个人投资者境外购房成为难题。为了整个投资能够安全稳妥的进行,聘请一位在此方面经验丰富在西国有合作银行并且有中方员工熟知国内部分操作环节的律师事务所非常重要。由于外汇进出程序较复杂,西国银行接收资金将需要各种材料等,所以未规划好时间和不熟悉西班牙银行及房产注册环节的话可能导致投资者的损失。
  4. 选择非正规中介及服务
    自2013年移民法的实施以来,催生了很多大小中介办理此类业务,也有很多个人或团体凭借搜集来的信息也加入了中介大军。甚至有并未取得资质的机构及个人冒充资质机构招揽客户。中国于近期取消了隐私出入境中介机构的机构认证,这代表着以后将没有此类行业的专业标准。但在西班牙,房产机构和律师事务所都是有严格的行业准入标准的。房产中介机构必须通过API认证,律师则是一定要取得律师资格证书。这样才能保证合格的办理过程以及在发生意外及纠纷的时候也可采取仲裁方式保护投资者的利益。
  5. 未考虑维护及运营成本
    买了房并不是万事大吉,即便是西班牙的律师也不会告诉客户完成了房产的购买即后续无忧了。购房后产生的房产税及房主的个人报税将是在西班牙合法持有房产的必要条件。由于中国尚未施行房产税,很多投资者在西班牙购房时可能忽略此问题,但欧洲各国都有严密及复杂的税务系统,有律师专业及细致的法律指导和合理避税是非常重要的。除了房产税外,还有物业,环保和个人所得等税种每年会产生一定的费用,在投资房产之前一定要有所了解。
  6. 追求不实际高回报
    西班牙房屋出租回报率?在未确定房产的情况下很难界定出租的回报率,很多机构在宣传时会打出回报率13%到15%来吸引投资者。不排除个案会达到如此回报率但实际情况并非如此。西班牙统计局2018年的统计显示居民房屋出租回报率整体在7%到8%左右,商业地产平均在8%到12%左右。浮动在4%到10%这个区间内较为正常。除了各项税费的缴纳如果投资者签约租赁管理服务也将是一笔额外开销。
  7. 一味追求低价
    好运遇到房主低价急售房屋?这可能是一件好事也可能不是,房主低价出售和购房者已此价格购买都并没有错,但西政府会每隔一段时间做一次地籍价值调查,若在调查中发现该房产以远低于地籍价值的价格出售则很可能向当前房主提出补税要求。这种情况下,补税的金额也可能会超过购房时的差价。所以最好在购买前咨询专业房产律师已获得专业意见。
  8. 未充分了解法律及行政程序
    如上文所说,西班牙法律体系复杂,法律法规及办事流程较中国有很大不同,在中国购房中介即可办理,但在西班牙,取决于购房者本身需求,房屋是否自带许可证,房屋用途等各种登记都非常重要,与以后自住,出租或者出售转让,都息息相关。如果是以获取居留为目的的话,除房地产投资外,获取西班牙居留还有很多其他成本更低及高回报率的方式,例如针对西班牙新兴科技企业的25万欧元的入股投资和非盈利移民。专业的律师不仅可以完成操作投资交易,更可以站在客户的角度为客户提供专业建议及投资规划。避免因两国法律,文化,制度等差异给投资者带来不必要的麻烦及损失。


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