La transmisión de viviendas en Cataluña se encarece aún más por los impuestos

El 27 de marzo de 2025 se publicaron en el DOG las nuevas medidas fiscales aprobadas por el Parlament de Catalunya, que afectarán tanto a los residentes en esta Comunidad como a las operaciones inmobiliarias realizadas en la misma. Estas medidas modifican, entre otros tributos, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).

La reforma de este impuesto tiene como finalidad introducir nuevos criterios de progresividad y segmentación del gravamen, en función de:

• El valor de los inmuebles.
• El perfil del contribuyente/adquirente.
• La promoción de la vivienda protegida.

Principales novedades en el ITP y AJD

1. Modificación de los tipos aplicables en ITP para la transmisión de inmuebles

Se ha modificado la escala del tributo para la adquisición de inmuebles, independientemente de su naturaleza. A partir de un valor superior a 600.000 €, el tipo impositivo se incrementará hasta alcanzar el 13 % cuando el valor supere los 1,5 millones de euros.

Como vemos, la modificación operada es importante, por cuanto con anterioridad a dicha medida, la tabla de tipos en Cataluña, únicamente se satisfacía el tipo del 11 % a partir de adquisiciones superiores al millón de euros, lo que va a implicar una progresividad significativa en los impuestos a tributar, y un sobreesfuerzo para las adquirentes.

2. Impuesto a satisfacer por los Grandes Tenedores y otros

Una medida excepcional es la que se impone a los Grandes Tenedores en la adquisición de viviendas o edificios. Se distinguen dos supuestos:

• Adquisición de una vivienda: Si el adquirente, ya sea persona física o jurídica, es considerado un Gran Tenedor (más de 10 viviendas en España o 5 o más viviendas en Catalunya ubicadas en una Zona de Mercado Tensionado -prácticamente todos los municipios de Catalunya-), cuando adquieran una vivienda tendrán que satisfacer un tipo del 20 %, en vez del 10 % que actualmente rige.
• Adquisición de un edificio: Para combatir el fraude y la especulación inmobiliaria, en la adquisición de edificios (con o sin división horizontal), las autoliquidaciones tendrán carácter provisional hasta que se efectúe la última compra. No se establece un plazo máximo para esta regularización, por lo que se puede aplicar dicha norma en cualquier momento, aunque pasen varios años desde la primera adquisición.

Se excluyen de la aplicación de estos tipos de gravamen cuando se den conjuntamente los siguientes supuestos:

• El comprador es persona física.
• El edificio tiene un máximo de 4 viviendas, todas destinadas a residencia habitual del comprador o sus familiares durante al menos 3 años.

3. Reducción del tipo en adquisición de vivienda habitual por jóvenes

Se amplía el plazo por el que los jóvenes pueden aplicar un tipo reducido del 5 % del ITP, que pasará de 32 años a 35 años, siempre que su base imponible general y del ahorro, descontados los mínimos personales y familiares, no supere los 36.000 € en su declaración de IRPF.

4. Reducción del tipo por adquisición de vivienda habitual por víctimas violencia machista

Se crea esta nueva reducción para la adquisición de una vivienda habitual de una víctima de violencia machista, al tipo del 5 %, siempre que su base imponible general y del ahorro, descontados los mínimos personales y familiares, no supere los 36.000 € en su declaración de IRPF.

5. Otras bonificaciones del ITP

6. Modalidad AJD. Renuncia a la exención del IVA

Se eleva el tipo impositivo del AJD en operaciones inmobiliarias en las que se renuncia a la exención del IVA, por lo que la adquisición estará sujeta al IVA y al impuesto de AJD, en vez del ITP.

7. Otras bonificaciones en AJD

8. Desaparición de la bonificación transmisión viviendas a una empresa inmobiliaria

Se deroga el artículo 641-8 del Código Tributario de Catalunya, que permitía, como hacen otras normativas de Comunidades Autónomas, una bonificación del 70 % del ITP por transmisión a un articular en un plazo de 3 años.

Esto elimina la opción de tributar solo al 3 % en compras para reforma y posterior venta, lo que podría frenar la rehabilitación del parque inmobiliario, especialmente en una comunidad con un alto índice de envejecimiento de este.

Conclusiones

La reforma, que entrará en vigor el 27 de junio de 2025 (excepto el punto 8, ya vigente), busca afrontar el problema de la vivienda en Cataluña. Sin embargo, puede generar inseguridad jurídica, especialmente para los operadores inmobiliarios y “Grandes Tenedores”, quienes se verán gravados significativamente.

Por otra parte, aunque se han aprobado reducciones para jóvenes y colectivos vulnerables, estas no son especialmente generosas en comparación con otras medidas fiscales del mismo impuesto.

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